Calculadora de Hipoteca
Simule financiamento imobiliário com Price ou SAC e veja o cronograma completo
O que considerar em um financiamento imobiliário
Diferente de outros tipos de empréstimo, o financiamento imobiliário no Brasil (regido pelo SFH — Sistema Financeiro de Habitação, ou SFI para imóveis de valor mais alto) envolve algumas particularidades importantes que vão além dos juros: entrada mínima, seguros obrigatórios e limite de comprometimento de renda.
Entrada mínima e comprometimento de renda
- Entrada mínima:a maioria dos bancos exige entre 10% e 30% do valor do imóvel como entrada, variando conforme a instituição, o programa de financiamento e o perfil do comprador.
- Comprometimento de renda:por regra geral do mercado (e obrigatória em programas como o Minha Casa Minha Vida), a parcela do financiamento não pode ultrapassar cerca de 30% da renda familiar bruta.
- Uso do FGTS:o saldo do FGTS pode ser usado para complementar a entrada ou amortizar o saldo devedor, dentro de regras específicas (imóvel deve ser residencial, dentro do valor-limite do programa, entre outras condições).
Seguros obrigatórios (MIP e DFI)
Todo financiamento imobiliário no Brasil exige a contratação de dois seguros, embutidos na parcela mensal:
| Seguro | O que cobre |
|---|---|
| MIP (Morte e Invalidez Permanente) | Quita o saldo devedor em caso de morte ou invalidez permanente do titular financiado |
| DFI (Danos Físicos ao Imóvel) | Cobre danos estruturais ao imóvel, como incêndio ou desabamento |
Esta calculadora não inclui o valor desses seguros— na prática, sua parcela real será um pouco maior que o valor simulado aqui.
SAC ou Price no financiamento imobiliário?
A grande maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil usa a Tabela SAC, com parcelas decrescentes e amortização constante — resultando em menos juros pagos no total em comparação com a Tabela Price. Ainda assim, alguns bancos oferecem a opção de Price para quem prefere parcelas fixas e previsíveis, especialmente no início do financiamento.
Perguntas Frequentes
Qual o valor mínimo de entrada para financiar um imóvel?
Varia por banco e programa, mas costuma ficar entre 10% e 30% do valor do imóvel. Alguns programas habitacionais com subsídio do governo podem ter regras diferentes, incluindo entradas menores para famílias de baixa renda.
Por que a parcela do banco é maior do que a simulada aqui?
Além dos juros, a parcela real inclui os seguros MIP e DFI (obrigatórios) e pode incluir também taxas administrativas cobradas pela instituição financeira — nenhum desses valores é considerado nesta simulação simplificada.
Posso usar o FGTS para dar entrada no imóvel?
Sim, desde que o imóvel seja residencial, esteja dentro do valor-limite do programa habitacional e o comprador atenda aos demais requisitos (por exemplo, não ter outro financiamento ativo pelo SFH). Consulte as regras específicas com a Caixa Econômica Federal ou seu banco.
O que acontece se eu quiser quitar o financiamento antes do prazo?
É permitido por lei, e a amortização antecipada reduz o saldo devedor e os juros futuros proporcionalmente. Verifique com o banco se há alguma condição específica para amortizações extraordinárias no seu contrato.
Esta ferramenta tem finalidade educativa e não constitui simulação oficial de crédito imobiliário. O cálculo não inclui seguros (MIP/DFI), taxas administrativas ou o CET do financiamento — consulte sempre a instituição financeira para condições reais.